房地产开发的花样频频分为四个阶段，即投资有规画分析阶段、前期工程阶段、设立阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发筹谋历程中，企业将发生很多用度，比如可行谈判费、前期工程费、建筑装置费、告浮滥、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织妥协决分娩筹谋而发生的解决用度等。这些用度中南平预应力钢绞线价格，有些不错计入开发居品老本中，有些则弗成计入开发居品老本。不错径直计入到开发居品老本中的用度称为开发径直用度；经分拨后才能计入到开发居品老本中的用度称为开发障碍用度；弗成计入到开发老本中的用度称为工夫用度。

　　、开发居品老本的内容开发居品老本是指房地产开发企业在居品开发历程中所发生的各项用度支拨。它反应了房地产开发企业在神气开发历程中所破钞的一说念逝世奇迹与活奇迹，是观察房地产开发就业质料的项综总规画，是制定开发居品销售价钱的基础。开发居品老本按其用途，可分为以下四类：

　　1.地盘开发老本

　　地盘开发老本是指房地产开发企业开发地盘（即设立用地）所发生的各项用度。

　　2.房屋开发老本

　　房屋开发老本是指房地产开发企业开发多样房屋（包括商品房、出租房、盘活房、代建房等）所发生的各项用度支拨。

　　3.配套设施开发老本

　　它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及弗成有偿转让、弗成径直计入开发居品老本的大众配套设施所发生的各项用度支拨。

　　4.代建工程开发老本

　　它是指房地产开发企业接受录用单元的录用，代为开发除地盘、房屋除外其他工程（如市政工程）所发生的各项用度支拨。

　　二、房地产开发老本核算对象开发居品老本核算对象是指在开发居品老本的计较中，为了归集和分拨开发用度而笃定的用度承担者。企业应笔据其开发神气的特色及本色情况，按照下列原则，继承老本核算对象：

　　1.般的开发神气，以每立编制的概算或施工图预算所列单项工程为老本核算对象。

　　2.同开发场所、结构类型交流的群体开发神气，开完满工夫左近、由同施工单元施工的，不错并为个老本核算对象。

　　3.关于个别范畴较大、工期较长的开发神气，不错集结经济就业制的需要，按开发神气的定区域和部位，分裂老本核算对象。

　　老本核算对象应在开发神气开工前笃定，经笃定就弗成大意转换，弗成相互浑浊。

　　三、房地产开发老本神气开发居品老本神气般可分为地盘征用及拆迁抵偿费、前期工程费、基础设施费、建筑装置工程费、大众配套设施费和开发障碍费等。

　　1.地盘征用及拆迁抵偿费：指房地产开发时为征用地盘所发生的各项用度，包括地盘出让金、劳能源安置费、青苗抵偿费、地盘抵偿费、拆迁抵偿费过甚他因征用地盘而发生的用度（如耕地占用税）。

　　2.前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项用度，包括总体策动设想费、可行谈判费、政府代收代缴的各项用度、勘测设想费、各项打散工程（临时水、临时电、临时路等）用度、七通平或三通平用度等。

　　3.基础设施费：指建造各项基础设施发生的用度。基础设檀越淌若指与开发居品关联的说念路、供热设施、给水设施、供电设施、供气设施、通信设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的开拓及装置费王人在基础设施费神气内归集。

　　4.建筑装置工程费：指企业以出包式支付承建单元的建筑装置工程费和企业自营工程发生的建筑装置费。

　　5.配套设施费：指为开发神气服务的，弗成有偿转让的各项大众配套设施发生的用度，如汽锅房、水塔、大众茅厕、自行车棚等。凡能有偿转让的大众配套设施如商店、邮局、学校、病院、剃头店等王人弗成计东说念主该老本神气内。

　　6.开发障碍费：指企业所属的开发部门或工程勾通部门为组织妥协决开发神气而发生的各项用度支拨，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、奇迹保护费、盘活房摊销等。企业的各行政部门为解决公司而发生的各项用度不在此列，应在“解决用度”中核算。

　　现在我国房地产开发企业筹谋范畴、筹谋界限、筹谋式等各不交流。比如，迅速盘开发而言，有些企业只进行设立阵势大地的算帐平整，将原有建筑物、禁绝物肃清，就算完成地盘开发；而有些企业除进行大地的算帐平整，还要进行地下多样管线的铺设、大地说念路的设立，作念到七通平，才算完成地盘开发等。是以，每个开发企业应笔据前述老本神气的建树原则，集结开发神气的具体情况，有继承地建树老本神气。

　　四、开发居品老本核算花样。

　　（）应建树核算的账户为核算开发企业的开发老本，企业可笔据其本人筹谋开发的业务条目，建树下列账户：

　　1.“431开发老本”账户

　　本账户核算房地产开发企业在地盘、房屋、配套设施和代建工程的开发历程中所发生的各项用度。本账户借登记企业在地盘、房屋、配套设施和代建工程的开发历程中所发生的各项用度，贷登记开发完成已完满验收的开发居品的本色老本。借余额反应未完开发神气的本色老本。本账户应按开发老本的种类，如“地盘开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等建树二明细账户，并在二明细账户下，按老本核算对象进行明细核算。

　　2.“432开发障碍费”账户

　　本账户核算房地产开发企业里面立核算单元为开发居品而发生的各项障碍用度，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、奇迹保护费、盘活房摊销等。本账户借登记企业里面立核算单元为开发居品而发生的各项障碍用度，贷登记分拨计入开发老本各老本核算对象的开发障碍费。月末本账户余额。本账户应按企业里面不同的单元、部门（分公司）建树明细账户。

　　（二）开发居品老本核算花样开发居品老本的核算花样是指房地产开发企业核算开发居品老本时应罢职的花样温煦序。其般花样是：

　　1.归集开发居品用度

　　（1）在神气开发中发生的各项径直开发用度，径直计入各老本核算对象，即借记“开发老本”总分类账户和明细分类账户，贷记关联账户。

　　（2）为神气开发服务所发生的各项开发障碍用度，可先归集在“开发障碍费”账户，即借记“开发障碍费”总分类账户和明细分类账户，贷记关联账户。

　　（3）将“开发障碍费”账户归集的开发障碍费，按定的法分拨计入各开发老本核算对象，即借记“开发老本”总分类账户和明细账户，贷记“开发障碍费”账户。

　　通过上述花样，将应计东说念主各老本核算对象的开发用度，归集在“开发老本”总分类账户和明细分类账户之中。

　　2.计较并结转已完开发居品本色老本

　　计较已完开发神气从筹建至完满验收的一说念开发老本。并将其结转进入“开发居品”账户，即借记“开发居品”账户，贷记“开发老本”账户。

　　3.按已完开发居品的本色和去处，将开发居品本色老本结转进入关联账户

　　即借记“筹谋老本”、“分期收款开发居品”、“出租开发居品”、“盘活房”等账户，贷记“开发居品”账户。

　　五、地盘开发的老本核算。

　　地盘开发也称设立阵势开发。频频有两种情况，预应力钢绞线是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的私用设立阵势；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品设立阵势。私用的设立阵势属企业的中间居品，其用度支拨应记东说念主关联商品房或出租房的居品老本，而商品设立阵势是企业的终居品，应单核算其地盘开发老本。

　　（）地盘开发用度的归集与分拨

　　企业在地盘开发历程中所发生的各项用度支拨南平预应力钢绞线价格，除能径直计入房屋开发老本的私用地盘开发支拨在“开发老本——房屋开发”账户核算外，其他地盘开发支拨均应通过“开发老本——地盘开发”账户核算。分别按照“私用地盘开发”、“商品地盘开发”等建树二明细账户，按企业继承的老本核算对象建树账页，进行地盘开发用度的明细核算。

　　1.地盘征用及拆迁抵偿费、前期工程费、基础设施费和建筑装置费的归集与分拨。

　　这些用度，般能分清受益对象，可径直计入老本核算对象，借记“开发老本——地盘开发”账户及关联明细账户，贷记“银行入款”、“支吾账款”等账户。

　　2.配套设施费的归集与分拨。

　　配套设施的设立可能与地盘开发同步进行，也可能不同步进行，是以其用度归集的法有以下两种情况：

　　（1）与地盘开发同步进行的配套设施开发用度，八成分清受益对象的，应径直计入关联老本核算对象，借记“开发老本——地盘开发”账户，贷记“银行入款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发老本——配套设施开发”账户归集，待配套工程完满时，再按定法，在关联受益对象中进行分拨。

　　（2）与地盘开发不同步进行的配套设施开发用度，般可先通过“开发老本——配套设施开发”账户归集，待配套设施完满时，再转入“开发老本——地盘开发”账户中。如果地盘开发已完成恭候出售或出租，而配套设施尚未完工，为实时结算完工地盘的开发老本，经批准对这类配套设施的用度可先按其规画老本（或预算老本）在地盘开发老本中预提。预提时，借记“开发老本——地盘开发”账户，贷记“预提用度——预提配套设施费”账户。本色发生的配套设施开发用度通过“开发老本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与本色发生的配套设施费差额，应调整关联地盘开发老本。

　　3.开发障碍用度的归集与分拨。

　　企业里面立核算单元为组织妥协决开发神气而发生的用度先通过“开发障碍用度”账户核算，月份收场，再按定的分拨圭臬分拨计入关联开发老本核算对象。应由地盘开发老本包袱的，由“开发障碍用度”账户转入“开发老本——地盘开发”账户内。如果径直组织妥协决开发神气的部门是企业里面非立核算的部门，其用度径直计东说念主关联地盘开发老本的开发障碍用度神气内。

　　（二）完工地盘开发老本的结转

　　已完地盘开发神气应笔据其用途，继承不同的老本结转法：

　　1.为销售或有偿转让而开发的商品设立阵势。

　　开发完成后，应将其本色老本转入“开发居品——地盘”账户。

　　2.开发完成后径直用于本企业商品房等设立的设立阵势。

　　应于开发完成插足使用时，将其本色老本结转计东说念主关联的房屋开发老本中。结转计入房屋开发老本的地盘开发用度，可选定分项平行结转法或归类蚁集结转法。

　　（1）分项平行结转法

　　便是将应结转的地盘开发用度，按老本神气分别平行转入关联房屋开发老本的关联老本神气内。其司帐分录是：

　　借：开发老本——房屋

                ——地盘征用及拆迁费  al

　　            ——前期工程费        a2

　　            ——基础设施费        a3

　　            ——建筑装置费        a4

　　            ——配套设施费        a5

　　            ——开发障碍用度      a6

　　    贷：开发老本——地盘

                    ——地盘征用及拆迁费   al

　　                ——前期工程费         a2

　                  ——基础设施费         a3

　　                ——建筑装置费         a4

　　                ——配套设施费         a5

　　                ——开发障碍用度       a6

　　这种结转法主要适用于改作私用的交易设立阵势的老本结转。因为原交易设立阵势的开发老本中归集了该阵势应包袱的一说念用度。

　　（2）归类蚁集结转法

　　便是将应结转的各项地盘开发用度，归类并吞为“地盘征用及拆迁抵偿费”和“基础设施费”两个用度神气，然后转入关联房屋开发老本的“地盘征用及拆迁抵偿费”和“基础设施费”老本神气。

　　借：开发老本——房屋

                ——地盘征用及拆迁费  al

　　            ——基础设施费  a2+a3+a4

　　    贷：开发老本——地盘

                    ——地盘征用及拆迁费 al

　　                ——前期工程费       a2

　　                ——基础设施费       a3

　　                ——建筑装置费       a4

　　这种结转法主要适用于私用设立阵势老本的结转。因为私用设立阵势般不归集配套设施费和开发障碍用度，是认为简化核算手续，可继承这种法结转。

　　企业开发的私用设立阵势，开发完成后近期不使用的，应将其本色老本先转入“开发居品——地盘”账户。

　　底下例如阐扬地盘开发老本的核算法。

　　例 甲房地产开发公司于21年5月在梁园开发块地盘，占大地积4㎡.开发完成后准备将其中的3㎡对外转让，其余的1㎡企业自行开发商品房。假定梁园地盘开发历程中只发生了如下经济业务：

　　①支付地盘出让金25元，作司帐分录如下：

　　借：开发老本——地盘

                ——梁园（地盘征用及拆迁费）25

　　   贷：银行入款                             25

　　②支付拆迁抵偿费55元，作司帐分录如下：

　　借：开发老本——地盘

                ——梁园（地盘征用及拆迁费） 55

　　    贷：银行入款                             55

　　③支付勘测设想费21元，作司帐分录如下：

　　借：开发老本——地盘

                ——梁园（前期工程费）        21

　　    贷：银行入款                              21

　　④支付土石用度55元，作司帐分录如下：

　　借：开发老本——地盘

                ——梁园（前期工程费）       55

　　    贷：银行入款                             55

　　⑤由某施工企业承包的地下管说念装置工程已完满，应支付价款15元：

　　借：开发老本——地盘                ——梁园（基础设施费）       15

　　    贷：支吾账款——X施工企业                15

　　⑥9月末，梁园地盘开发工程完工。假定“开发老本——地盘开发——梁园”账户归集的开发总老本为3771元，则单元地盘开发老本为942.75元／㎡.其中私用的1㎡地盘尚未插足使用，其余3㎡已一说念转让，月晦结转本块地盘的开发老本。作司帐分录如下：

　　借：开发居品——地盘（梁园）             94275

　　    主营业务老本——地盘转让老本        282825

　　    贷：开发老本——地盘                    ——梁园                    3771

　　例 续先例，若私用的1㎡地盘在开发完成后立即插足房屋开发工程的设立中，则企业可继承底下两种法结转地盘开发老本；①继承归类蚁集结转法结转地盘老本时：

　　借：开发老本——房屋

                ——梁园（地盘征用及拆迁费） 7625

　　            ——梁园（基础设施费）       1825

        贷：开发老本——地盘

                    ——梁园（地盘征用及拆迁费） 7625

　　                ——梁园（前期工程费）       14275

　　                ——梁园（基础设施费）        375南平预应力钢绞线价格

　　②继承分项平行结转法结转地盘老本时：

　　借：开发老本——房屋

                ——梁园（地盘征用及拆迁费） 7625

　　            ——梁园（前期工程费）       14275

　　            ——梁园（基础设施费）        375

　　    贷：开发老本——地盘

                    ——梁园（地盘征用及拆迁费） 7625

　　                ——梁园（前期工程费）       14275

　　                ——梁园（基础设施费）        375