现在的楼市，早就不是“买套房躺着等升值”的黄金时代了，而是正在上演一场残酷的流动性大洗牌！

未来五年，你会发现一个扎心的现实：核心城市的优质房源，可能挂牌三天就被抢着成交；而有些房子，哪怕降价20%，挂牌半年都没人带看，彻底从“家庭资产”变成“砸手里的烫手山芋”。

这不是危言耸听，而是正在全国多个城市真实发生的事。到底哪些房子会被市场抛弃？流动性消失的背后藏着哪些底层逻辑？普通人该怎么避坑？今天就用大白话，结合最新数据和真实案例，把这事掰扯清楚。

一、 先看现实：流动性分化已经到了“撕裂”的地步

现在的楼市，不是“普涨”也不是“普跌”，而是冰火两重天的极致分化。一边是核心区的房子被抢着要，一边是远郊和三四线的房子无人问津，数据对比下来，简直让人不敢相信。

（1） 高流动性房源：核心城市优质盘，挂牌即成交

2025年三季度的数据显示，一线城市核心区的二手房流动性，已经恢复到了市场热度较高时期的水平：

- 北京海淀、朝阳的优质学区房，平均挂牌时长仅28天，部分热门户型甚至出现“多人竞价”的情况，比如一套89㎡的三居室，挂牌价680万，最终成交价高出挂牌价15万；

- 上海浦东张江、徐汇滨江板块，次新房的换手率达到了12%，尤其是靠近地铁和商圈的房源，买家基本都是“看完就定”，生怕晚一步被别人抢走；

- 深圳南山的科技园区周边，小户型住宅的成交周期稳定在35天以内，哪怕是房龄10年的房子，只要户型方正、配套齐全，照样不愁卖。

这些房子之所以抢手，核心原因就两个：人口持续流入和资源高度集中。优质的教育、医疗、就业机会，就像磁铁一样，不断吸引着年轻人和高收入群体，需求摆在这，流动性自然差不了。

（2） 低流动性房源：三四线远郊盘，降价也没人接

和核心城市形成鲜明对比的是，三四线城市和一线城市远郊的房子，正在陷入“卖不掉”的困境：

- 河南南阳，一个常住人口近千万的城市，二手房挂牌量高达8.7万套，平均每100户家庭就有12套房子在出售。一套130㎡的学区房，从120万降到65万，挂牌半年，连个看房的人都没有；

- 河北廊坊的燕郊板块，曾经因为靠近北京火遍全国，现在不少房源的挂牌价已经跌到了2017年的三分之一，一套90㎡的两居室，挂牌价80万，降价10万后，依然无人问津；

- 东北的鹤岗、鞍山等城市，情况更夸张。鹤岗一套70㎡的电梯房，挂牌价仅8万，每平米单价还不到1200元，比一杯奶茶还便宜；鞍山的部分矿区家属楼，挂牌量超过了房源总数的40%，楼道里贴满了售房广告，却鲜有人问津。

更要命的是，银行也在“雪上加霜”。现在三四线城市房龄超过10年的二手房，抵押率普遍降到了30%，贷款利率还要上浮15%-20%，80%的普通购房者根本贷不到款。而当地的人均年收入大多在3万元左右，全款买房对于大多数家庭来说，简直是天方夜谭。没人买、贷不到款，流动性自然就枯竭了。

二、 深度剖析：未来五年，哪些房子会彻底失去流动性？

不是所有房子都会“卖不掉”，未来五年，这四类房子的流动性风险最高，甚至可能沦为“无人问津的资产”，大家一定要避开。

1. 三四线城市的“空城”楼盘

三四线城市的楼市，最大的问题就是人口净流出和供需严重失衡。

根据2025年的人口普查数据，全国262个三四线城市中，有147个城市出现了人口净流出，累计流出人口超过3000万。年轻人都去了一二线城市打拼，留在家里的大多是老人和孩子，住房需求本身就在萎缩。

更关键的是，这些城市的住房套户比早就超过了合理水平。国际上公认的住房套户比合理区间是1.0-1.1，而很多三四线城市的套户比已经达到了1.3-1.5，意味着每100户家庭，对应着130-150套房子。供远大于求，房子怎么可能卖得掉？

比如安徽的阜阳、江苏的盐城，过去几年靠着棚改货币化，房价涨了一波。现在棚改退潮了，大量的新房积压在市场上，开发商为了回笼资金，纷纷降价促销，新房价格比周边的二手房还便宜15%-20%。同样的价格，谁会买老旧的二手房，而不买户型更好、配套更全的新房呢？

2. 一线城市的远郊“睡城”

很多人觉得，一线城市的房子肯定不会贬值，其实不然，一线城市的远郊“睡城”，同样面临流动性危机。

所谓“睡城”，就是指那些远离市中心、只有居住功能，没有产业和配套的板块。比如北京的燕郊、上海的临港（部分偏远楼盘）、广州的增城远郊板块。

这些板块的房子，最大的问题就是通勤成本太高。比如住在燕郊，每天去北京国贸上班，通勤时间至少要2个小时，遇到堵车，3个小时都有可能。对于年轻人来说，通勤的时间成本和金钱成本，已经超过了房价的优势。

更重要的是，这些板块没有产业支撑，无法提供足够的就业机会。没有就业，就无法吸引人口长期定居，房子只能作为“过渡性住房”。而现在的年轻人，更愿意选择“市中心的小户型”，而不是“远郊的大户型”，毕竟通勤的幸福感，比多几平米的房子重要得多。

3. 房龄超20年的老破小（无学区加持）

房龄超过20年的老破小，如果没有优质学区的加持，未来五年的流动性会越来越差。

这类房子的缺点太明显了：户型老旧、没有电梯、物业差、配套设施老化。比如没有地下车库，停车难；楼道狭窄，采光通风差；水管、电路老化，存在安全隐患。

现在的购房者，预应力钢绞线尤其是年轻一代，买房更看重居住品质。同样的预算，他们宁愿选择近郊的次新房，也不愿意买市中心的老破小。除非这套老破小有优质的学区名额，能解决孩子的上学问题，否则根本没有竞争力。

而且，随着时间的推移，这些老房子的维护成本会越来越高，银行也会越来越不愿意给这类房子贷款。未来，很可能会出现“卖不掉、租不出”的尴尬局面。

4. 文旅地产和养老地产的“坑盘”

前几年火遍全国的文旅地产和养老地产，现在大多成了“坑盘”。

很多开发商打着“度假养老”的旗号，在远离城市的地方建了大量的别墅和洋房，宣传语说得天花乱坠：“面朝大海，春暖花开”“一站式养老，配套齐全”。但实际情况是，这些楼盘大多位于偏远的山区或海边，交通不便、配套缺失。

比如海南的部分文旅楼盘，冬天的时候还有人去度假，夏天的时候就成了“空城”，整个小区空荡荡的，连个买菜的地方都没有。养老地产更是如此，宣传的医疗配套、养老服务，大多是“纸上谈兵”，根本无法落地。

这类房子，买来容易，卖出去难。因为它的受众太窄了，只有少数有度假需求的人会考虑，而大多数人根本不会选择在这种地方买房。未来五年，这类房子的流动性，只会越来越差。

三、 底层逻辑：房子失去流动性，本质是“供需”和“价值”的重构

未来五年，大量房子失去流动性，不是偶然，而是楼市发展的必然结果，背后是三大底层逻辑的重构。

1. 人口结构变了：从“增量市场”转向“存量市场”

过去几十年，中国楼市的高速发展，离不开人口红利的支撑。大量的年轻人从农村涌入城市，带来了源源不断的住房需求。但现在，人口结构已经发生了根本性的变化。

根据国家统计局的数据，中国的城镇化率已经达到了66.2%，接近发达国家的水平。未来，城镇化的速度会放缓，楼市会从“增量市场”转向“存量市场”。也就是说，未来的住房需求，主要来自于改善性需求和核心城市的人口流入，而不是过去的“刚需爆发”。

在存量市场里，房子的流动性，就取决于它的“价值”和“稀缺性”。核心城市的优质房源，因为稀缺，所以流动性高；而三四线城市和远郊的房子，因为过剩，所以流动性差。

2. 买房逻辑变了：从“投资增值”转向“居住属性”

过去，很多人买房是为了“投资增值”，甚至有人把房子当成了“理财工具”。但现在，随着楼市调控的持续和市场的理性回归，买房的逻辑已经变了——居住属性重新成为房子的核心价值。

现在的购房者，买房不再是“闭眼买”，而是会仔细考量：这个房子的户型好不好？配套齐不齐全？通勤方不方便？居住舒不舒服？那些只适合投资、不适合居住的房子，比如远郊的大户型、文旅地产，自然会被市场抛弃。

3. 资源分配变了：人口和资源向核心城市集中

未来五年，中国的人口和资源，会进一步向核心城市和城市群集中。比如长三角、珠三角、京津冀等城市群，这些地方有着最优质的教育、医疗、就业资源，会不断吸引年轻人和高收入群体流入。

而那些没有产业支撑、资源匮乏的三四线城市，人口会持续流出，住房需求会不断萎缩。这就是所谓的“马太效应”——强者越强，弱者越弱。房子的流动性，本质上就是人口和资源的流动性。人口和资源往哪流，房子的价值和流动性就在哪。

四、 普通人避坑指南：未来五年，买房要记住这三个原则

面对楼市的流动性大洗牌，普通人买房，一定要避开那些“坑盘”，记住这三个原则，才能避免房子变成“烫手山芋”。

1. 宁买核心城市的“小户型”，不买三四线的“大别墅”

买房的第一原则，就是选对城市和板块。核心城市的核心板块，哪怕是小户型，也比三四线城市的大别墅更有流动性。

因为核心城市的资源是稀缺的，人口是持续流入的，需求摆在这，房子就不愁卖。而三四线城市的房子，哪怕再大、再便宜，没有需求支撑，最终也只能砸在手里。

2. 优先选“次新房+优质配套”，远离“老破小+远郊盘”

选房的时候，要优先考虑房龄在5-10年的次新房，这类房子户型好、配套全、居住品质高，流动性相对较高。同时，一定要关注配套，比如地铁、学校、商圈、医院，这些都是房子保值增值的关键。

而那些房龄超20年的老破小（无学区）、远郊的“睡城”盘、文旅地产，能不碰就不碰，除非你是买来自己住，并且做好了“长期持有”的准备。

3. 买房前先想“能不能卖掉”，而不是“能不能升值”

过去买房，大家首先想的是“能不能升值”。但未来买房，大家首先要想的是“未来能不能卖掉”。

毕竟，房子是家庭的重要资产，如果失去了流动性，就相当于把钱变成了一堆钢筋水泥，无法变现。所以，买房前一定要做足功课：看看这个板块的人口流入情况、二手房的挂牌时长、换手率，判断一下它的流动性如何。

最后必须提醒大家：本文所有分析和建议，均为基于市场数据的客观解读，不构成任何房产投资建议。楼市有风险，买房需谨慎。

五、 值得我们深思的问题

楼市的流动性大洗牌，不仅关乎房子的价值，更关乎千万家庭的资产配置。最后，有几个问题值得我们一起思考：

未来五年，除了核心城市的优质房源，还有哪些类型的房子能保持较好的流动性？

随着人口老龄化加剧，养老地产会不会迎来新的转机，还是会继续陷入“卖不掉”的困境？

如果三四线城市的房子失去了流动性河池预应力钢绞线价格，当地的楼市和经济，又该如何寻找新的增长点？