巴中预应力钢绞线 周大福，16亿“身”上海国资

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　　郑氏族：国资接盘、黑石告吹与三代传承的存一火局

　　本文3718字，约5.4分钟

　　作家 | 阿布  剪辑 | 吾东谈主

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　　几周前，香港股市收盘之后，周大福创建集团发布则公告。

　　公告现实是：旗下辗转全资附属公司周大福创建投资有限公司，已与两买缔结股权转让左券，将湖南周大福创建公路有限公司的股权出售，总代价约16.1亿元东谈主民币。

　　买是谁？

　　公告写明：买A为上海基础设施建造发展（集团）有限公司，受让60股权；买B为上海城建（广东）建造发展有限公司，受让40股权。穿透股权结构，两买背后指向同个主体——上海国资委实控的活泼股份（上海活泼工程股份有限公司）。

　　这是基建板块的施工A股上市公司，1965年以上海市活泼工程公司之名立业，1994年登陆上交所主板，尔后数十年耕活泼、轨谈交通、路桥等城市基础设施域。

　　如今，它暗暗将触角伸入了湖南条72.4公里长的速公路。

　　这条路是长沙至浏阳速公路，双向车谈，特准谋略，由郑氏族旗下的周大福创建投资于2019年7月诞生门公司运营。

　　从账面来看，这并不是笔让东谈主心动的资产——猖狂2025年6月底的年度税前失掉达2.05亿元，公司背背信21.1亿元银行假贷及2.12亿元鼓动贷款，资产净值仅约15.4亿元。终以16.1亿元成交，比三评估的股权价值14.3亿元略，却要录得除税后失掉约8000万元。

　　账面上，这是笔失掉的买。

　　但活泼股份接盘，大要垂青的是这条路的潜在价值。

　　就在收购音信公布的上个月，由活泼股份看成发起东谈主的公募REITs产物——东红活泼股份速公路REIT，在上交所讲求挂上市，发售限度46.8亿元，底层资产为浙江省的钱江活泼。这只产物的认购存眷出乎阛阓预感，网下与公众计招引资金量过2500亿元，额认购倍数之令东谈主躲闪。

　　这意味着活泼股份依然跑通了套旅途：将老到的基础设施资产注入公募REITs，向二阛阓，终局资产证券化。在传统基建投资面孔下，个速公路名堂从投资到好意思满回收资金频频需要25年以上；而依托REITs通谈，这个周期不错压缩至6至8年。这是种根柢的生意面孔退换——从重资产运营者，向轻资产平台运营者演进。

　　从这个逻辑看，湖南这条速公路的价值，不在于它今天赚些许钱，而在于它改日的底层资产。

　　而对于郑氏族来说，这笔钱笔直，另有病笃的用途。

　　场莫得赢的谈判巴中预应力钢绞线

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　　与此同期，另则考虑郑氏族的音信，正在发酵。

　　往常快要年，新天下发展与群众限度大的另类资产处分公司黑石集团（Blackstone）之间，进行了场牵动通盘香港商界神经的深奥谈判。

　　谈判的中枢议题唯有个：黑石欢快出些许钱，疏导新天下发展些许限度权。

　　就在近，彭博社征引知情东谈主士的音信了这场谈判的概括：黑石计较向为这次来回门诞生的SPV公司注资约25亿好意思元（约195亿港元），同期要求郑氏族配套出资10亿至15亿好意思元，计造成约40亿好意思元的资金限度。看成代价，黑石要求获取新天下发展的控股权。

　　这个条件，在生意逻辑上并不难意会。黑石是群众顶的另类资产处分机构，处分限度逾万亿好意思元，旗下房地产基金是群众体量大的私募地产投资平台之。濒临欠债累累却资产重大的香港地产公司，黑石给出的报价已极度可不雅——仅仅代价是控股权。

　　谈判抓续了频年，恒久在这谈坎前停滞不前。

　　郑氏族终拒了。

　　这个成果，大要并不令东谈主不测，但其背后的逻辑值得细念念。新天下发展不是庸碌的上市公司，它是郑裕彤用生心缔造的生意国，是郑纯手理、膨胀的二代传承，亦然郑志刚倾注个东谈意见识、试图重新界说的三代奇迹。对于这个族来说，放手控股权不是个财务决议，而是个宣告——宣告这个帝国从此不再属于郑。

　　于是，黑石离场。这笔潜在的40亿好意思元来回，就此画上句号。

　　尔后，新天下发言东谈主暗示，控股鼓动周大福企业已接获部分潜在投资者斟酌，但尚未与任何达成左券。外界无间传出多组潜在接盘的名字：RRJ Capital与Ares Management牵头的财团正在组队，RRJ建议通过配股式收购新天下不外30的股份，仅要求少数股权；Ares则邀请亚洲主权资产基金参与，但建议郑氏须以质押股份看成典质品。新加坡凯德投资曾经与新天下斟酌，谈判近况不解。

　　每组潜在投资者的开价，齐有各自的附加条件；而每个附加条件，齐在测试郑氏族欢快让出些许。

　　份千里重的财务账单

　　郑氏族诚然不念念出售资产。但有份账单，由不得东谈主选拔。

　　猖狂2025年12月底，新天下发展综债务净额达1227亿港元。

　　2010年代，内地房地产阛阓如日中天，香港朱门争相加码。新天下在郑志刚的主下，边耕内地住宅与生意地产，边在香港本埠进以K11为中枢的文化生意综体计谋。K11是郑志刚的个东谈主柬帖，是他试图将艺术与售结、重新界说香港生意空间的弘愿载体。这系列名堂总参加限度逾百亿港元，涵盖香港、上海、广州、武汉等多个城市，每个齐是长周期、重成本的赌注。

　　赌注在阛阓上行期是远见，在阛阓下行期是背负。

　　2021年起，内地房地产阛阓急转直下，多头部开拓商接踵出现流动危境。新天下虽未如其他内地房企般爆发式背信，但内地业务回款速率大幅放缓，存量名堂去化承压，而香港土产货的写字楼空置率抓续攀升、售消费疲弱，杰出减轻了公司的现款流。与此同期，预应力钢绞线重大的债务利息支拨如同定时运转的机器，分绝不差地虚耗着每个季度的利润。

　　但债务并未隐匿，仅仅延后。确实需要的，是大限度权力资金的注入，稀释杠杆，重构资产欠债表。

　　还有个病笃的死线：新天下须在2026财年终局前（即2026年6月底）拿出切实可行的化债案。若届时规定银行放心，对有权依据新资产欠债表重新扫视并颐养贷款条件。旦进入这个法子，主动权将从郑退换到债权东谈主手中，场面将加被迫。

　　除了新天下的债务压力，旗下另个烫手名堂相同悬而未决。

　　11SKIES，这座位于香港启德、以全亚洲大购物中心为想象的大型生意综体，背背信700亿元债务。新天下现在正与香港机场处分局接头，是否将价值约300亿元的11SKIES售物业偿派遣机管局，以此疏导债务重组空间。这条件，已成为部分财团应承入股前的前提之。

　　在这种配景下，出售湖南那条并不收货的速公路，回笼16亿元现款，不外是济急清仓的动作之。大的动作，仍在谈判桌上恭候落定。

　　个族的百年分量

　　扫数这些债务、谈判与出售，终集合聚成个根柢的问题：这个族，究竟念念把什么留给下代？

　　郑裕彤，是故事的起始。

　　郑裕彤诞生于广东顺德。尔后入周大福金铺学徒，后娶雇主之女，由此奠定了族资产的块基石。靠着对黄金成门径的把控和对阛阓节拍的强直观，将小珠宝铺作念成了具影响力的珠宝售。

　　珠宝以外，郑裕彤很早便看到了香港地产的机遇。1970年代起，他大举进入房地产域，创立新天下发展。

　　彼时香港经济起飞，地产是笃定的资产升值用具，郑裕彤收拢了这个窗口，将族资产限度成倍放大。他的生意直观，在于知谈什么时期该进，也知谈什么时期该守。

　　2016年，郑裕彤谢世，享年91岁。他留住的，是个以周大福珠宝和新天下发展为双中枢、横跨珠宝、地产、基建、售的重大生意体系，以及个在香港商界举足轻重的族名号。

　　二代交班东谈主是郑纯。这位郑裕彤的宗子，格千里稳，行事低调，是典型的守业型处分者。在他掌舵期间，新天下发展和周大福创建的业务疆域抓续扩大，但举座作风稳中求进，并未追求激进膨胀。

　　郑纯的价值不雅曾经公开抒发：他追求双赢场面，退出投资时不会赚尽分毫。这句话在外界看来，是种繁重的生意克制，也被解读为郑对历久信誉的嗜好。

　　然则，确实将族带入这场债务风暴的，是三代的郑志刚。

　　郑志刚，郑纯之子。他接办新天下之后，试图用种现代的叙事重塑这个老地产公司的形象：不仅仅楼，而是创造种融艺术、售、体验的城市生涯式。K11由此诞生——这是郑志刚的个东谈主烙迹，亦然他对父辈那套持重道路的次主动背离。

　　理念本人并非舛错。问题在于，这套叙事需要天量成原来复古，而时期的节拍并未按照预期驱动。内地楼市的急刹车来得比任何东谈主预感的齐要早，香港消费的复苏也比念念象中渐渐。大齐先期参加的资金，被锁定在漫长答复周期的名堂之中，而债务利息的时钟从未停歇。

　　三代东谈主，三种格，三种对资产与传承的意会。郑裕彤是草创者，靠直观与胆识从建起帝国；郑纯是守护者，用持重与信誉守护族声望；郑志刚是转型者，以理念念与成本试图改写族叙事。历史给每代东谈主出的题不同，但时期的历练眼前，莫得东谈主不错只答我方擅长的那谈。

　　个现实问题是，郑会放胆吗？

　　控股权转让，在生意上代价昂，但对这个族而言，那意味着件难以摄取的事——承认这座由祖父亲手建起的地产朝，将不再是郑的。

　　脚下，族的现款流引擎仍然是周大福珠宝。这个扎根内地阛阓数十年，门店汇集广阔大小城市，在黄金珠宝消费仍具韧的阛阓环境下，抓续孝顺领路利润。某种经过上，这造成了种郑氏族专有的里面生态：左手珠宝收货，右手地产化债。珠宝的分成与盈利，是新天下在成本阛阓上后谈隐背书。

　　但这谈背书能撑多久，取决于接下来几个月谈判桌上的成果。

　　论终成果若何，有件事依然悄然发生——郑氏族的资产疆域，正在经验三代东谈主以来刻的次重组。而在香港商界的历史上，又将多个对于族、传承与时期的故事，被东谈主反复讲起。

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